Bústaðir á móti íbúðum á Gran Canaria: Hvað hentar þér?

Bústaður eða íbúð? Þetta er ein af fyrstu spurningunum sem kaupendur spyrja um suðurhluta Gran Canaria. Hvort tveggja er frábær vetrardvöl eða annað heimili, en þau bjóða upp á ólíka búsetu, hafa mismunandi kostnað og höfða til ólíkra hópa.

Hvað „bústaður“ þýðir í suðurhluta Gran Canaria

Í Maspalomas, Playa del Inglés, San Agustín og dvalarstöðunum í kringum þá, er bústaður ekki sveitabær eða einbýlishús. Þetta er yfirleitt heimili á einni hæð innan íbúðasamstæðu, oft tengt við nágranna, með eigin verönd eða litlum garði. Heimili á tveimur hæðum í slíkri samstæðu er yfirleitt kallað tvííbúðarhús (duplex). Flestar samstæður deila sundlaug og görðum og eru reknar af húsfélagi eigenda.

Íbúð er í byggingu með öðrum heimilum fyrir ofan, neðan eða við hliðina á henni, með sameiginlegum stiga og oft lyftu.

Hvernig það er að búa í hverri tegund

Útisvæði og sól

Bústaður hefur yfirleitt verönd eða garð sem gengið er beint út í. Íbúðir bjóða upp á svalir eða verönd og þakíbúð gæti verið með þakverönd. Athugaðu í hvaða átt veröndin snýr og hvenær sólin skín á hana. Síðdegis á veturna er þegar það skiptir mestu máli.

Þín eigin útidyrahurð eða heimili með útsýni

Bústaður gefur þér þína eigin útidyrahurð á jarðhæð, með verönd eða garð beint fyrir utan. Íbúð gefur þér oft hæð, birtu og útsýni, og margar byggingar eru með lyftu, svo það er jafn auðvelt að koma og fara.

Að komast inn og út

Bústaðir eru á einni hæð, sem margir kaupendur elska. Í húsasamstæðum í halla geta verið nokkur þrep, svo það er þess virði að ganga leiðina frá bílnum að dyrunum. Fyrir íbúð, athugaðu hvort byggingin sé með lyftu.

Útsýni og bílastæði

Líklegra er að íbúðir á hærri hæðum hafi sjávarútsýni. Bústaðir snúa oft að görðum eða sundlaug. Staðfestu hvort bílastæði séu hluti af eignarheimildum eða hvort þau séu eingöngu notuð samkvæmt venju.

Húsfélagið á við um hvort tveggja

Hvort sem þú kaupir bústað í íbúðasamstæðu eða íbúð í fjölbýlishúsi, þá gilda lög um lárétta eignaskiptingu (Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal) venjulega. Hver eigandi greiðir í sameiginlegan kostnað í samræmi við eignarhlutfall (cuota) sem tilgreint er í eignarheimild. Sá kostnaður nær yfirleitt yfir sundlaug, garða, þrif, lýsingu, tryggingar á sameiginlegum svæðum og viðgerðir. Húsfélagið verður að halda varasjóð sem nemur að minnsta kosti 10% af síðustu venjulegu fjárhagsáætlun.

Áður en þú skuldbindur þig, biddu um að sjá:

• Fundargerðir (actas) af nýlegum fundum, sem sýna ágreiningsmál og ákvarðanir um útleigu eða framkvæmdir.
• Vottorð um skuldir frá húsfélaginu. Seljandi verður að staðfesta í afsali hvort greiðslur séu í skilum.
• Allar fyrirhugaðar framkvæmdir eða aukagjöld (derramas). Nýtt þak eða viðgerð á sundlaug getur þýtt háan reikning fljótlega eftir kaup.

Þetta skiptir máli vegna þess að eignin sjálf ber ábyrgð á ógreiddum húsfélagsgjöldum fyrir þann hluta yfirstandandi árs sem þegar er fallinn í gjalddaga og fyrir þrjú fyrri almanaksár.

Orlofsleiga: athugaðu fyrir kaup

Ef þú hyggst leigja út til ferðamanna skiptir þetta mestu máli. Reglurnar hafa breyst nýlega og ráðast af nákvæmlega þeirri eign sem um ræðir.

• Kanarísku lögin. Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, tók gildi 13. desember 2025. Orlofsnotkun íbúðarhúsnæðis þarf nú að vera í samræmi við skipulagsmál sveitarfélagsins. Hún hefst með formlegri tilkynningu (declaración responsable) sem skráð er hjá eyjastjórninni, Cabildo, og sú tilkynning gildir í takmarkaðan tíma.
• Húsfélagið. Frá 3. apríl 2025 þarf eigandi sem vill hefja orlofsleigu í byggingu eða samstæðu sem fellur undir lög um fjöleignarhús (Horizontal Property Act) að fá samþykki þriggja fimmtu hluta eigenda. Sama meirihluti getur takmarkað eða bannað slíka starfsemi.
• Ferðamannasamstæður. Sumar íbúðasamstæður í suðurhlutanum eru skráðar sem ferðamannastaðir. Samkvæmt kanarískum ferðamálalögum (Ley 7/1995) verður að reka þær af einum rekstraraðila, svokallaðri „unidad de explotación“ meginreglu. Eigandi þar getur almennt ekki leigt einingu út til ferðamanna sjálfstætt. Að nota ferðamannastað í öðrum tilgangi er mjög alvarlegt brot og eigendur sem bjuggu í eigin einingum í stað þess að fela þær rekstraraðilanum hafa verið sektaðir. Hæstiréttur hefur samþykkt að endurskoða þessa meginreglu, svo þetta gæti breyst.
• Núverandi skráningar. Ekki gera ráð fyrir því að eign sem þegar er leigð út til orlofsgesta haldi þeirri stöðu í þínu nafni. Nýju lögin hafa bráðabirgðareglur fyrir heimili sem þegar eru í rekstri og kanna verður hvernig þær eiga við eftir sölu fyrir hverja eign fyrir sig.

Áður en þú skrifar undir, spurðu bæjarskrifstofuna (San Bartolomé de Tirajana fyrir Maspalomas, Playa del Inglés, San Agustín og Meloneras; Mogán fyrir Puerto Rico og Mogán; Arguineguín er á mörkum þessara tveggja, svo athugaðu hvað á við) hvað skipulagið leyfir. Við athugum stöðu, samþykktir og fundargerðir húsfélagsins fyrir þig.

Langtímaleiga og vetrarleiga

Leiga til einhvers sem gerir eignina að aðsetri sínu fellur undir lög um leigu á húsnæði (Ley 29/1994). Leigjandinn getur dvalið í allt að fimm ár, eða sjö ef leigusali er fyrirtæki, jafnvel þótt samningurinn segi annað.

Leiga í meira en 31 dag vegna tímabundinnar þarfar er skilgreind mjög þröngt: samningurinn verður að tilgreina raunverulega, sannanlega ástæðu fyrir því að leigjandinn er fjarri venjulegu heimili sínu, annars gæti það flokkast sem leiga á aðsetri. Þessar reglur hafa breyst nokkrum sinnum nýlega og gætu breyst aftur, svo ef vetrarleiga er hluti af áætlun þinni, leitaðu ráða þegar þú skrifar undir.

Rekstrarkostnaður sem má búast við

• IBI, árlegur fasteignaskattur sveitarfélaga, byggður á fasteignamati með hlutfalli sem hvert bæjaryfirvald ákveður. Hann fellur á þann sem á eignina þann 1. janúar.
• Húsfélagsgjöld, sem eru mismunandi eftir húsum. Biðjið um núverandi fjárhagsáætlun og reikninga síðasta árs.
• Tekjuskattur fyrir eigendur sem búa erlendis. Ef þú býrð utan Spánar og leigir ekki út eignina, greiðir þú samt árlegan skatt af áætluðum tekjum af henni: 19% fyrir íbúa ESB, Íslands, Noregs og Liechtenstein, og 24% fyrir aðra, þar á meðal Bretland.
• Tryggingar og veitur. Athugaðu hvað trygging húsfélagsins nær yfir og hvað þú þarft að tryggja sjálfur.

Tölur eru mjög mismunandi eftir húsum, svo spurðu okkur um núverandi tölur fyrir þá eign sem þú ert að íhuga.

Endursala: hver kaupir hverja tegund

Bungalóar höfða gjarnan til para og eftirlaunaþega sem vilja búa á einni hæð með garði. Íbúðir laða að kaupendur sem vilja útsýni eða eign sem auðvelt er að læsa og yfirgefa. Fyrir báða valkostina er það sem hjálpar mest við endursölu vel rekið húsfélag, skýr pappírsvinna og skýr lagaleg staða varðandi útleigu.

Gátlisti fyrir skjóta ákvörðun

• Ein hæð og garður, eða útsýni úr hæðinni?
• Hversu marga mánuði á ári verður þú þar og ætlar þú að leigja hana út?
• Leyfa skipulagsmál, húsfélagið og staða samstæðunnar slíka útleigu?
• Hefur þú séð fundargerðir, skuldavottorð og allar fyrirhugaðar framkvæmdir?
• Fær veröndin sól þegar þú ætlar að nota hana?
• Er bílastæði í kaupsamningi?

Algengar spurningar

Er bungaló á Gran Canaria einbýlishús?

Nei. Í suðurhluta eyjunnar er bungaló venjulega heimili á einni hæð innan samstæðu, oft tengt við nágranna, með eigin verönd eða garði og sameiginlegum svæðum sem rekin eru af eigendafélagi.

Get ég leigt út bungalóinn minn eða íbúð til ferðamanna?

Aðeins ef skipulag bæjaryfirvalda, húsfélagið og lagaleg staða eignarinnar leyfa það. Frá 13. desember 2025 krefjast kanarísk lög þess að skipulag leyfi orlofsleigu og að yfirlýsing sé skráð hjá Cabildo. Frá 3. apríl 2025 þarf samþykki þriggja fimmtu hluta eigenda fyrir nýrri orlofsleigu í húsfélagi. Í skráðum ferðamannasamstæðum er leigan rekin af einum rekstraraðila. Biðjið okkur um að kanna þetta hjá bæjaryfirvöldum áður en þið kaupið.

Ber ég ábyrgð á skuldum fyrri eiganda við húsfélagið?

Nýja heimilið þitt gæti verið. Samkvæmt lögum ber eignin sjálf ábyrgð á ógreiddum húsfélagsgjöldum fyrir þann hluta ársins sem þegar er liðinn og þrjú fyrri almanaksár. Krefjist vottorðs um skuldastöðu við húsfélagið fyrir afhendingu.

Hvaða árlegu skatta greiðir eigandi sem býr erlendis?

Fasteignagjöld (IBI) og, ef eignin er ekki í útleigu, tekjuskatt fyrir þá sem ekki eru búsettir á Spáni af áætluðum tekjum af eigninni. Þegar eignin er í útleigu er leigutekjunum skattlagt í staðinn fyrir þau tímabil.

Talaðu við okkur

Ertu að velta fyrir þér bústað eða íbúð? Skoðaðu okkar bústaði til sölu og íbúðir til sölu, og við ræðum þetta gjarnan við þig og deilum núverandi tölum fyrir þær byggingar sem þér líkar við. Sendu okkur tölvupóst á [email protected].